Declarația Unică pentru venituri din chirii în 2026

Veniturile din cedarea folosinței bunurilor — în limbaj uzual, „chirii” — reprezintă una dintre cele mai întâlnite surse de venit suplimentar pentru persoanele fizice din România. În 2026, regulile de impozitare a chiriilor au câteva particularități importante pe care orice proprietar trebuie să le cunoască înainte de a depune Declarația Unică (D212). Acest ghid acoperă tot ce înseamnă declararea chiriilor în 2026: contracte, cote forfetare, CASS pe trepte, recalculare și exemple practice.

Vezi și: calculatorul pentru chirii (estimează rapid impozitul de 10% și CASS-ul pe trepte), ghidul PFA dacă ai și activitate independentă, ghidul dividendelor pentru veniturile pasive cumulative la plafonul CASS, sau calendarul termenelor 2026 pentru bonificația de 3% la depunerea anticipată.

1. Ce sunt veniturile din cedarea folosinței bunurilor

Conform Codului fiscal art. 83-90, veniturile din cedarea folosinței bunurilor includ orice sumă încasată de o persoană fizică în schimbul punerii la dispoziție, către o altă persoană, a unui bun mobil sau imobil pe care îl deține. Cele mai frecvente exemple sunt:

• Închirierea unui apartament, garsoniere sau case ca locuință permanentă;
• Închirierea în regim turistic (Airbnb, Booking, regim hotelier de scurtă durată);
• Închirierea unui spațiu comercial, birou sau garaj;
• Închirierea unui teren agricol sau a unui teren pentru depozitare;
• Închirierea de bunuri mobile (echipamente, autovehicule).

Veniturile din chirii sunt impozabile indiferent dacă proprietarul este rezident român sau nerezident. Pentru rezidenți, declararea se face în Declarația Unică (D212); pentru nerezidenți, există formulare și proceduri specifice.

1.1. Cine trebuie să depună D212 pentru chirii

Ești obligat să depui D212 în următoarele situații:

• Ai încheiat un contract de închiriere ca persoană fizică (proprietar) cu un chiriaș persoană fizică sau juridică, indiferent de durata contractului;
• Ai realizat venituri din închirierea în regim turistic prin platforme online (Airbnb, Booking, Vrbo, etc.);
• Ai mai multe contracte simultan și venitul cumulat depășește anumite plafoane (care influențează CASS-ul, nu impozitul în sine);
• Ai venituri din arendă agricolă.

1.2. Excepții și scutiri

Anumite situații nu generează obligația de a depune D212 pentru chirii:

• Închirierea ocazională a propriei locuințe către studenți, în limita stabilită prin lege specială (verifică actele normative anuale);
• Cesiunea folosinței între soți sau între părinți și copii necăsătoriți, atunci când nu există plată efectivă;
• Folosința bunurilor proprii pentru propria activitate de PFA (se reflectă în contabilitatea PFA, nu separat).

2. Cum se calculează venitul net impozabil din chirii

În 2026, veniturile din cedarea folosinței bunurilor se impozitează prin sistemul cotelor forfetare: din venitul brut încasat, se scade un procent fix (forfetar) reprezentând cheltuielile presupuse, iar restul reprezintă venitul net impozabil.

2.1. Cotele forfetare aplicabile în 2026

Cota forfetară depinde de tipul de închiriere:

• 20% — închirieri obișnuite (apartamente, case, terenuri, spații comerciale închiriate către o singură persoană pe termen mediu-lung). Venitul net impozabil = venit brut × 80%.
• 30% — închirieri în regim turistic sau în scop hotelier (Airbnb, Booking, vile, pensiuni mici neînregistrate ca PFA/SRL). Venitul net impozabil = venit brut × 70%.
• 40% — anumite categorii speciale menționate explicit în Codul fiscal (de exemplu, anumite tipuri de arendă cu cheltuieli specifice mari).

Diferența dintre 20% și 30% recunoaște faptul că, în regim turistic, proprietarul are cheltuieli operaționale mult mai mari (curățenie, lenjerii, comisioane platformă, utilități, întreținere frecventă, taxe de promovare).

2.2. Opțiunea pentru sistem real

Dacă cheltuielile tale efective sunt mai mari decât cota forfetară, poți opta pentru impozitarea în sistem real. În acest caz:

• Trebuie să ții o evidență contabilă în partidă simplă;
• Trebuie să păstrezi documente justificative pentru toate cheltuielile;
• Opțiunea se păstrează minimum 2 ani consecutivi;
• La final de an, calculezi venitul net = venit brut – cheltuieli reale deductibile.

Sistemul real este avantajos mai ales pentru proprietarii care au făcut investiții recente în imobil (renovare, mobilier, electrocasnice), pentru cei care plătesc rate la bancă pentru imobilul închiriat sau pentru cei cu costuri operaționale ridicate.

3. Cota de impozit pe venit din chirii

După aplicarea cotei forfetare (sau scăderea cheltuielilor reale), pe venitul net rezultat se aplică cota de impozit pe venit de 10%. Această cotă rămâne neschimbată în 2026.

3.1. Exemplu rapid

Ion are un apartament închiriat pentru 2.500 RON/lună, contract de 12 luni. Venit brut anual = 30.000 RON. Aplicând cota forfetară de 20%:

• Cheltuieli forfetare = 6.000 RON
• Venit net impozabil = 24.000 RON
• Impozit pe venit (10%) = 2.400 RON

3.2. Reținerea la sursă

Dacă chiriașul este o persoană juridică (SRL, instituție publică), aceasta este obligată să rețină impozitul de 10% la sursă, la fiecare plată, și să-l vireze la bugetul de stat. În acest caz, când depui D212, declari venitul brut și menționezi impozitul deja reținut — la final, regularizarea se face automat.

Dacă chiriașul este persoană fizică, nu există reținere la sursă: tu ești cel responsabil pentru declararea și plata impozitului prin D212.

4. Contribuția la sănătate (CASS) pentru venituri din chirii în 2026

Aici lucrurile se complică puțin. Spre deosebire de PFA (unde CASS este liniar între 6 și 60 de salarii minime pentru veniturile 2025), pentru veniturile din chirii CASS funcționează pe sistem de trepte fixe, conform Codului fiscal art. 170.

4.1. Pragurile CASS pentru venituri pasive (venituri 2025 declarate în D212 2026)

Salariul minim brut folosit ca reper este 4.050 RON (HG 1506/2024, aplicabil pe tot parcursul anului 2025). CASS pe veniturile pasive (chirii, dividende, dobânzi, crypto, alte investiții) se aplică pe baza venitului net cumulat din aceste surse, după trei trepte:

• Treapta 1: venit net cumulat între 6 și 12 salarii minime (24.300 – 48.600 RON). Baza de calcul = 6 salarii minime = 24.300 RON. CASS = 10% × 24.300 = 2.430 RON/an.
• Treapta 2: venit net cumulat între 12 și 24 salarii minime (48.600 – 97.200 RON). Baza de calcul = 12 salarii minime = 48.600 RON. CASS = 10% × 48.600 = 4.860 RON/an.
• Treapta 3: venit net cumulat peste 24 salarii minime (peste 97.200 RON). Baza de calcul = 24 salarii minime = 97.200 RON. CASS = 10% × 97.200 = 9.720 RON/an.

Important: dacă venitul tău net din chirii (după aplicarea cotei forfetare) este sub 24.300 RON și nu ai alte venituri pasive, nu datorezi CASS pe această sursă. Ești însă obligat să depui D212 dacă valoarea brută a chiriilor depășește pragul de obligație de declarare.

4.2. Cumularea cu alte venituri pasive

CASS pe veniturile pasive se calculează pe cumulul tuturor surselor: chirii + dividende + dobânzi + crypto + alte câștiguri din investiții. Dacă suma lor depășește un prag, treci în treapta corespunzătoare.

Exemplu: ai venit net din chirii de 20.000 RON și venit din dividende de 10.000 RON. Cumulat = 30.000 RON, care este între 24.300 și 48.600 RON → treapta 1 → CASS = 2.430 RON.

5. Contractul de închiriere: aspecte practice și obligații

Înainte de a încasa primele chirii, este esențial să încheiabil un contract scris și să respecți câteva formalități.

5.1. Conținutul minim al contractului

Un contract de închiriere bine întocmit ar trebui să conțină:

• Datele de identificare ale proprietarului și ale chiriașului (CNP, adresă, serie și număr CI);
• Descrierea exactă a bunului închiriat (adresă completă, suprafață, dotări, anexe);
• Durata contractului și opțiunea de prelungire automată;
• Cuantumul chiriei lunare și modalitatea de plată (numerar, transfer bancar, ordin de plată);
• Garanția (de regulă 1-2 chirii) și condițiile de restituire;
• Repartizarea cheltuielilor de utilități (apă, curent, gaze, internet, întreținere);
• Clauzele de reziliere și preavizul;
• Inventarul bunurilor și starea lor la momentul predării.

5.2. Înregistrarea la ANAF — este sau nu obligatorie?

Începând cu 2024, înregistrarea contractelor de închiriere la ANAF nu mai este obligatorie pentru locuințe închiriate către persoane fizice (s-a renunțat la obligativitatea anterioară). Cu toate acestea, recomandăm păstrarea contractului și a documentelor justificative pentru orice eventuală verificare ulterioară.

Pentru contractele cu persoane juridice, chiriașul rămâne responsabil de reținerea impozitului la sursă.

6. Multiple contracte: cum declari corect

Dacă ai mai multe contracte de închiriere active simultan, ai următoarele opțiuni de declarare:

6.1. Declararea separată a fiecărui contract

Pentru fiecare contract, completezi câte o secțiune separată în D212 cu venitul brut anual estimat și aplici cota forfetară aferentă (20% sau 30%). Suma veniturilor nete din toate contractele formează baza de calcul pentru impozitul pe venit (10%) și pentru CASS (pe trepte).

6.2. Atenție la pragul de 5 contracte

Dacă ai cel puțin 5 contracte de închiriere active simultan, ANAF poate considera că desfășori activitate cu caracter de continuitate și te poate solicita să te înregistrezi ca PFA pentru această activitate. Este o zonă gri, dar dacă ești în această situație, e prudent să consulți un contabil sau să soliciți o opinie scrisă de la organul fiscal.

7. Recalcularea venitului din chirii

Este posibil ca venitul efectiv încasat să difere de cel estimat la momentul depunerii D212. Cele mai frecvente cauze sunt:

• Chiriașul a încetat contractul mai devreme decât prevăzut;
• Ai redus chiria pentru a păstra chiriașul;
• Ai indexat chiria la un curs de schimb sau inflație;
• Chiriașul nu a plătit câteva luni și sumele rămân restante.

În aceste cazuri, la sfârșitul anului fiscal trebuie să faci regularizarea: declari în D212 pentru anul următor venitul real încasat, iar diferența (în plus sau în minus) se compensează automat.

7.1. Chirii neîncasate

În sistem forfetar, impozitarea se face pe baza veniturilor încasate efectiv. Dacă chiriașul nu a plătit, nu datorezi impozit pe sumele neîncasate. Este recomandat să păstrezi dovada neîncasării (notificări, somatii) pentru o eventuală verificare ulterioară.

8. Închirierea în regim turistic (Airbnb, Booking)

Închirierea unei locuințe în regim turistic prin platforme online are reguli specifice:

8.1. Cota forfetară de 30%

Pentru regim turistic se aplică cota forfetară de 30%, în loc de 20%. Venitul net impozabil = venit brut × 70%.

8.2. Documentele de la platformă

Platformele precum Airbnb și Booking emit periodic statements de venituri care sumarizează încasările tale brute, comisioanele reținute și orice taxe. Aceste documente sunt esențiale pentru declararea corectă în D212. Asigură-te că ai acces la rapoartele anuale înainte de termenul de depunere.

8.3. Limita pentru a păstra regimul de persoană fizică

Dacă încasările din regim turistic depășesc semnificativ pragul de 25.000 EUR/an sau dacă închiriezi mai mult de un imobil în regim turistic în mod continuu, ANAF te poate solicita să te înregistrezi ca PFA sau SRL în acest scop. În acest caz, treci de la sistem forfetar la sistem real cu evidență contabilă.

9. Exemple practice de calcul pentru chirii în 2026

9.1. Exemplul 1: Apartament închiriat unei familii

Maria deține un apartament de 2 camere în București, închiriat cu 3.000 RON/lună unei familii pe termen lung.

• Venit brut anual: 36.000 RON
• Cotă forfetară 20%: cheltuieli forfetare = 7.200 RON
• Venit net impozabil: 28.800 RON
• Impozit pe venit (10%): 2.880 RON
• CASS: venit net 28.800 RON > 24.300 RON → treapta 1 → 2.430 RON
• Total obligații: 5.310 RON/an

9.2. Exemplul 2: Apartament în regim turistic via Airbnb

Andrei închiriază un studio în centrul Brașovului prin Airbnb. În 2025 a încasat 60.000 RON brut.

• Venit brut anual: 60.000 RON
• Cotă forfetară 30%: cheltuieli forfetare = 18.000 RON
• Venit net impozabil: 42.000 RON
• Impozit pe venit (10%): 4.200 RON
• CASS: venit net 42.000 RON, între 24.300 și 48.600 → treapta 1 → 2.430 RON
• Total obligații: 6.630 RON/an

9.3. Exemplul 3: Două apartamente închiriate

Diana închiriază 2 apartamente: unul cu 2.000 RON/lună (24.000 RON/an) și unul cu 3.500 RON/lună (42.000 RON/an). Total venit brut = 66.000 RON.

• Cotă forfetară 20%: cheltuieli forfetare = 13.200 RON
• Venit net impozabil: 52.800 RON
• Impozit pe venit (10%): 5.280 RON
• CASS: venit net 52.800 RON > 48.600 RON → treapta 2 → 4.860 RON
• Total obligații: 10.140 RON/an

10. Erori frecvente la declararea chiriilor

• Confundarea cotei forfetare cu cota de impozit. Cota forfetară (20%/30%) este pentru cheltuielile presupuse, nu pentru impozit. Impozitul efectiv este de 10% pe venitul net.
• Omiterea cumulului pentru CASS. Dacă ai și alte venituri pasive (dividende, crypto), CASS se calculează pe cumul, nu pe fiecare sursă în parte.
• Declararea în brut a chiriilor încasate. Multe persoane uită să aplice cota forfetară și se trezesc cu impozite calculate pe brut — adică plătesc mai mult.
• Neutilizarea sistemului real când e avantajos. Dacă ai cheltuieli mari (renovări, dobânzi la credit), sistemul real poate fi semnificativ mai avantajos.
• Necunoașterea tranziției obligatorii. Dacă în prag turistic ai depășit limita de PFA, trebuie să te înregistrezi formal — altfel riști sancțiuni.

11. Întrebări frecvente despre chirii și D212

Trebuie să declar chiria dacă chiriașul nu mi-a plătit?

Pentru sistemul forfetar, doar veniturile încasate efectiv sunt impozitate. Poți declara venitul real încasat, iar pentru sumele restante poți face regularizare ulterioară când le încasezi.

Pot deduce cheltuielile cu renovarea apartamentului?

Doar dacă optezi pentru sistemul real, nu pentru cel forfetar. În sistem real, renovarea este deductibilă (sau se amortizează, în funcție de natura ei și de valoare).

Cum declar chiriile încasate de la chiriași străini?

Procedura este aceeași ca pentru chiriași români. Veniturile se declară în RON, la cursul BNR din ziua încasării. Chiriașul (chiar dacă este străin) nu reține impozit la sursă dacă este persoană fizică.

Ce se întâmplă dacă vând apartamentul în timpul anului?

Pentru perioada în care a fost închiriat, datorezi impozit conform contractului. Vânzarea în sine este o operațiune separată, impozitată după regulile veniturilor din transferul proprietăților imobiliare (impozit de 1%-3% pe valoarea tranzacției, în funcție de durata deținerii și valoarea tranzacționată).

Pot reduce CASS-ul dacă am pierderi din chirii?

Sistemul forfetar nu permite raportarea de pierderi — venitul net nu poate fi negativ. În sistem real, dacă ai cheltuieli mai mari decât veniturile, ai pierdere fiscală pe care, în anumite condiții, o poți reporta în anii următori.

Trebuie să emit factură pentru chirie?

Persoanele fizice nu emit facturi în sensul Codului fiscal. Dovada plății este chitanța sau ordinul de plată bancar. Pentru chiriași persoane juridice, este utilă o adresă de plată (notă) cu datele tale și suma de plată.

12. Strategii de optimizare fiscală pentru proprietarii de imobile

Pe lângă alegerea regimului forfetar/real, există câteva strategii legale prin care îți poți reduce sarcina fiscală pe veniturile din chirii:

• Indexează chiria anual astfel încât să acoperi inflația, dar fără să sari într-o treaptă superioară de CASS.
• Investește în îmbunătățiri la finalul anului pentru a beneficia de deductibilitate în sistem real.
• Echilibrează portofoliul de venituri pasive ca să nu te plasezi într-o treaptă de CASS dezavantajoasă cumulând chirii cu dividende.
• Folosește calculatorul nostru de chirii înainte de fiecare decizie majoră pentru a vedea impactul real.
• Plătește anticipat impozitul pentru bonificația de 3% (OUG 8/2026, termen 15 aprilie 2026), dacă ai cash-flow stabil.

13. Documente justificative pe care trebuie să le păstrezi

Indiferent de regimul fiscal ales, există un set minim de documente pe care orice proprietar trebuie să le păstreze pentru o perioadă de minimum 5 ani:

• Contractele de închiriere semnate de ambele părți, cu toate anexele;
• Procese-verbale de predare-primire a imobilului, cu inventarul bunurilor;
• Dovada plăților primite (chitanțe, extrase bancare, dovezi de transfer);
• Notificările trimise chiriașului în caz de neplată sau cereri de plată restantă;
• Actele de proprietate ale imobilului (extras CF actualizat, contract de vânzare-cumpărare);
• Facturile de utilități, dacă sunt în sarcina ta și apoi recuperate de la chiriaș;
• Documentele de la platforme (Airbnb, Booking) — rapoartele anuale de venituri și comisioane;
• Statementul de impozit reținut la sursă, dacă chiriașul este persoană juridică.

Aceste documente sunt esențiale în cazul unei verificări ANAF și pot face diferența între o procedură simplă și una contestabilă.

14. Cazuri speciale de impozitare a chiriilor

14.1. Chirii încasate în valută

Dacă încasezi chiria în EUR, USD sau altă valută, conversia în RON se face la cursul BNR din ziua încasării. La sfârșitul anului, sumele se cumulează în RON pentru declararea în D212. Eventualele diferențe de curs valutar nu se înregistrează separat — doar contravaloarea finală în RON contează.

14.2. Imobil deținut în coproprietate

Dacă imobilul închiriat este deținut de mai multe persoane (coproprietari, soți cu regim de comunitate de bunuri), veniturile se împart proporțional cu cota de proprietate a fiecăruia. Fiecare coproprietar declară partea sa în propria Declarație Unică, aplicând cota forfetară corespunzătoare și calculând CASS pe propriul cumul de venituri pasive.

14.3. Imobil moștenit în timpul anului

Dacă ai moștenit un imobil în timpul anului fiscal și l-ai închiriat, datorezi impozit doar pe perioada în care ai fost proprietar și ai încasat chirii. Data certificatului de moștenitor este reperul oficial. Asigură-te că ai înregistrat schimbarea de proprietar la Cartea Funciară înainte de a încheia contracte noi.

14.4. Subînchiriere

Dacă închiriezi de la altcineva și subînchiriezi mai departe (de exemplu, închiriezi un apartament cu 2.500 RON și îl reînchiriezi cu 3.500 RON), diferența reprezintă venitul tău impozabil. Trebuie să demonstrezi că ai dreptul de subînchiriere prin clauză contractuală sau acord scris al proprietarului inițial.

15. Termene și calendar pentru proprietarii care închiriază

Calendarul fiscal pentru veniturile din chirii în 2026 este același cu cel general al Declarației Unice:

• 1 ianuarie 2026: începutul noului an fiscal. De la această dată intră în vigoare modificările aduse de Legea 141/2025 (dividende 16%, crypto 16%, CASS PFA plafon 72 × min) — acestea afectează însă doar veniturile 2026, care se vor declara în D212 depusă în 2027. D212 pe care o pregătești acum rămâne sub regulile 2025.
• Pe parcursul anului: încheie contracte, păstrează evidența încasărilor, monitorizează cumulul față de pragurile CASS.
• Februarie - aprilie 2026: perioadă optimă pentru pregătirea declarației — adună documente, calculează venituri, simulează cu un calculator fiscal.
• 15 aprilie 2026: termen pentru bonificația de 3% din impozitul pe venit (OUG 8/2026) — depunerea D212 și plata integrală (impozit + CAS + CASS) trebuie să fie realizate până la această dată.
• 25 mai 2026: termen general pentru depunerea D212 (venituri 2025 + estimări 2026) și pentru plata obligațiilor, fără bonificație.
• După 25 mai 2026: plată cu întârziere → dobânzi de 0,02%/zi + penalități de 0,01%/zi.

16. Cum interacționează chirii cu alte categorii de venit

Chiriile nu se „cumulează” cu salariile sau pensiile pentru calculul impozitului — fiecare categorie are propriile reguli. Punctul critic este însă CASS-ul, care, pentru veniturile pasive, se calculează pe cumul.

16.1. Salariat + chirii

Dacă ești salariat și ai și venituri din chirii, impozitul de 10% pe chirii se aplică separat de impozitul pe salariu (deja reținut de angajator). CASS-ul salarial te asigură deja la sănătate, dar pentru chirii datorezi CASS suplimentar dacă venitul net depășește 24.300 RON. Această dublă taxare CASS este una dintre criticile frecvente ale fiscalității românești.

16.2. Pensionar + chirii

Pensionarii care obțin venituri din chirii datorează impozit pe venit (10%) și pot fi obligați la CASS dacă pensia plus chiriile depășesc plafoane specifice. Există însă scutiri pentru anumite categorii (pensionari cu pensii sub anumite niveluri, persoane cu handicap). Verifică situația ta personală cu un expert.

17. Riscuri și sancțiuni pentru nedeclararea chiriilor

Nedeclararea veniturilor din chirii este una dintre cele mai investigate categorii de către ANAF, mai ales prin verificările încrucișate cu datele de la utilități, primării și platforme online. Sancțiunile pot include:

• Amenzi contravenționale între 50 și 1.000 RON pentru depunerea cu întârziere a D212;
• Recalcularea retroactivă a obligațiilor fiscale pentru ultimii 5 ani, cu dobânzi și penalități cumulate;
• Refuzul deducerii cheltuielilor dacă nu există documente justificative valide;
• Răspundere penală pentru evaziune fiscală, dacă suma nedeclarată depășește pragul de incriminare prevăzut de Legea 241/2005.

Cea mai bună protecție împotriva acestor riscuri este o declarare corectă și completă, sprijinită de documente clare și de o evidență financiară simplă, dar coerentă.

18. Cum afectează inflația și indexarea chiriei sarcina fiscală

În contextul unei inflații anuale persistente, mulți proprietari indexează chiria pentru a-și menține puterea de cumpărare. Această practică are impact direct asupra impozitului și CASS-ului. O majorare cu 10% a chiriei se traduce într-o majorare proporțională a venitului brut, iar dacă plasarea în treapta superioară de CASS devine inevitabilă, costul efectiv al indexării poate fi mai mic decât pare la prima vedere. De aceea, înainte de a aplica indexarea, este util să simulezi noul scenariu cu un calculator fiscal pentru a estima exact câștigul net rămas după taxe. Uneori, o creștere modestă, păstrată sub un prag, poate fi mai avantajoasă decât una agresivă care declanșează o treaptă superioară.

Pentru o estimare rapidă a impozitului și CASS-ului datorat pentru chiriile din 2026, folosește calculatorul nostru gratuit de chirii. Introdu venitul brut anual, tipul de închiriere (regim normal sau turistic) și eventualele alte venituri pasive, iar calculatorul îți va afișa instant impozitul pe venit, treapta CASS aplicabilă și obligațiile totale față de buget. Este unealta perfectă pentru a verifica situația ta înainte de depunerea oficială a Declarației Unice și pentru a anticipa eventuale tranziții între trepte.